Pułapki rynku nieruchomości w Hiszpanii

Według doniesień medialnych hiszpański rynek nieruchomości staje się wśród Polaków coraz popularniejszy. Wizja słońca i wyższych temperatur przez cały rok kusi naszych rodaków, zwłaszcza w okresie zimowym, kiedy w Polsce możemy liczyć na słoneczną pogodę tylko kilka dni w miesiącu. Od celebrytów, po znajomych - w insta stories widzimy, jak wypoczywają pod palmami i to marzenie staje się dla nas coraz bardziej realne.

Do inwestycji w Hiszpanii zachęca także sytuacja geopolityczna: stabilny kraj w strefie Euro, oddalony od terenów działań wojennych, to uzasadniony racjonalnymi przesłankami poczucia bezpieczeństwa, dobry plan awaryjny dla wielu Polaków. Nie dziwi więc, że w samym 2024 roku ponad 4000 Polaków kupiło nieruchomość w tym słonecznym kraju.

Proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii nie zawsze jest jednak aż tak przejrzysty, jak tamtejsze bezchmurne niebo, warto więc wiedzieć, jakie pułapki na nas czyhają. My wpadliśmy w kilka z nich, a o kilku innych usłyszeliśmy od sąsiadów lub klientów, dlatego postanowiliśmy zebrać je ku przestrodze kolejnych kupujących.

"W Andaluzji grzyb na ścianie to norma" słyszę od agenta prezentującego mi mieszkanie z 2012 roku. Czy tak jest naprawdę? No nie do końca. Prawdą jednak jest, że standardy budowlane w tym rejonie są bardzo różne i można trafić na tak zwaną pato-deweloperkę. Tu objawia się niespodziewana zaleta zakupu z rynku wtórnego, ponieważ można dokładnie sprawdzić wilgotność ścian jeśli zdecydujemy się na inspekcję techniczną kupowanego apartamentu.

Tego typu defekt, jeśli już się pojawi, trudno zakamuflować i nawet jeśli został przykryty świeżą farbą, łatwo wyjdzie w trakcie inspekcji. Koszt to ok 200-300 eur, co nie stanowi nawet 0,1% wartości mieszkania, za to w trakcie takiej inspekcji dowiemy się również o stanie instalacji elektrycznej, klimatyzacji czy izolacji w łazienkach.

"Witamy na sali sądowej" bo jak się okazuje wspólnota toczy spór z deweloperem o cieknący basen (co oznacza tysiące litrów wody tygodniowo), brak izolacji fundamentów albo nawet wady konstrukcyjne. Niestety prawnik nas o tym nie poinformował, a agent zapomniał wspomnieć. Taki spór to duże dodatkowe koszty (jedna ekspertyza sądowa to kilkaset euro od mieszkania). Poza tym, kto chce mieszkać na złych fundamentach lub w wadliwej konstrukcji?

Istnieje jednak prosty sposób, aby uniknąć tej pułapki - poprosić o protokół ostatniego spotkania wspólnoty. W Hiszpanii zgodnie z prawem raz na rok odbywa się spotkanie wspólnoty mieszkańców, które musi być pisemnie udokumentowane. Sprzedający powinien udostępnić kupującemu mieszkanie zapisy z tego spotkania - jeśli wspólnota jest w sporze, albo przewidziane są znaczące wydatki ze względu na problemy techniczne, będzie to w takim sprawozdaniu odpowiednie opisane.

Świadomość wszelkich sporów i ważnych tematów wspólnoty może pomóc nam uniknąć dużego ryzyka wystąpienia problemów. Weronika z Torunia niedawno kupiła w okolicy piękne mieszkanie, jednak 3 dni po wprowadzeniu spotkała sąsiadkę, Polkę, która powiedziała o sporze na kwotę 20 mln euro ze względu na wady konstrukcyjne. Iza z Warszawy kupiła mieszkanie bez izolacji fundamentów. W obu przypadkach każde sprawozdanie ze spotkania wspólnoty zawierało wyraźną informację o tych problemach, ale obie panie nie wiedziały, że mogą o nie poprosić.

"Mieszkania schodzą jak świeże bułeczki" zdaje się mówić każdy raport z hiszpańskiego rynku nieruchomości. Spotykamy wielu Polaków, którzy kupują jedno z czterech pokazanych im mieszkań, szczęśliwych że udało im się znaleźć “perełkę” i do tego kupić ją za tak dobrą cenę. Podobny zakup w Polsce realizujemy z dużo większym spokojem i rozsądkiem, a w obcym kraju ufamy agentowi, którego poznaliśmy 10min temu, bo jest przecież tu kilka lat, bo jest Polakiem. Słyszeliśmy wielokrotnie o transakcjach, w których przy sprzedaży okazuje się, że perełka czeka 6 miesięcy na pierwszą wizytę zainteresowanych.

Co zatem zrobić żeby tego uniknąć? Przede wszystkim sprawdzić podobne ogłoszenia na portalu z ogłoszeniami, np. idealista.com. Dowiedz się, jaka jest cena innych mieszkań w tym budynku, od jak dawna “wiszą” te ogłoszenia. Zobacz, ile wynosi w tej gminie średnia cena za m2, żeby nie przepłacić (). Warto sprawdzić za ile wynajmuje się mieszkanie na krótki lub długi okres, szukając mieszkań z tej okolicy na serwisach Airbnb czy Idealista/najem i czy cena najmu jest proporcjonalna do ceny zakupu.

Kolejną pułapką, która na nas czeka, jest dysproporcja rynku pierwotnego do wtórnego. W rejonie Costa del Sol do wyboru mamy dużo nieruchomości z lat 1999-2006, albo takich, które budują się teraz. Stoimy przed wyborem zapłacenia 2 tys euro/m2 za “babciny” wystrój lub 4 tys euro za metr za nowe i ładne mieszkanie, jednak nie z dwukrotnie wyższym standardem.

Oferty na rynku pierwotnym w Hiszpanii mają już urządzone i wykończone kuchnie i łazienki. Jakość materiałów użytych przez dewelopera odbiega jednak często od standardu, do jakiego jesteśmy w Polsce przyzwyczajeni. Jeśli ma to być inwestycja finansowa, przy dodatkowych pracach wykończeniowych stopa zwrotu momentalnie niweluje się znacząco. Co zatem zrobić? Inwestuj w nieruchomości do remontu tylko jeśli mają dobry rozkład, otoczenie i widok, wtedy zakup jest najbardziej opłacalny. Kupno nowego mieszkania to wygoda, ale często też kompromis.

Po kilku latach mieszkania tutaj, śmiało możemy powiedzieć, że zdecydowanie tak. Pułapki jak widać da się ominąć, a jakość życia, życzliwość ludzi i zew przygody rekompensują moim zdaniem ryzyko. Widząc jak często kupujący tu nieruchomości.

Polacy napotykają opisane przeze mnie problemy, zdecydowałam się z mężem otworzyć firmę Sunset Rental Sotogrande, która oferuje usługi "personal property shopper" oraz obsługę nieruchomości po zakupie. Wspieramy Polaków w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych i towarzyszymy na każdym etapie transakcji. W przeciwieństwie do agentów nieruchomości nie pobieramy prowizji: klient płaci za doradztwo i przeprowadzenie go przez proces - bez względu na to, jaką nieruchomość wybierze.