Las trampas del mercado inmobiliario en España

Según informes de los medios de comunicación, el mercado inmobiliario español está ganando cada vez más popularidad entre los compradores extranjeros. La visión de sol y temperaturas más altas durante todo el año llama la atención de los clientes de afuera, especialmente en invierno, cuando en el resto del continente europeo podemos contar con tiempo soleado sólo unos pocos días al mes.

Desde celebridades hasta amigos: en las historias de Instagram los vemos relajándose bajo las palmeras y este sueño se está volviendo cada vez más real para nosotros.La situación geopolítica también favorece las inversiones en España: un país estable en la eurozona, lejos de zonas de guerra, proporciona una sensación de seguridad racionalmente justificada.

El proceso de compra de una propiedad en España no siempre es tan transparente como el cielo sin nubes que hay allí, por eso conviene saber qué trampas nos esperan. Hemos caído en algunos de ellos, y hemos oído hablar de algunos otros por vecinos o clientes, por lo que decidimos recopilarlos como advertencia para futuros compradores.

"En Andalucía el moho en las paredes es lo normal", me dice un agente mientras me muestra un apartamento del año 2012. ¿Es esto realmente así? Bueno, no exactamente. Es cierto, sin embargo, que los estándares de construcción en esta zona varían mucho y es posible toparse con algunas constructoras de muy mala calidad. Aquí es donde entra en juego una ventaja inesperada de comprar en el mercado de segunda mano, ya que podrás comprobar minuciosamente la humedad de las paredes si decides realizar una inspección técnica del apartamento que estás comprando.

Este tipo de defecto, una vez aparece, es difícil de camuflar e incluso si se cubre con pintura fresca, saldrá fácilmente durante la inspección. Su coste ronda los 200-300 euros, lo que no supone ni el 0,1% del valor del apartamento, pero durante dicha inspección también conoceremos el estado de la instalación eléctrica, el aire acondicionado y el aislamiento de los baños.

"Witamy na sali sądowej" bo jak się okazuje wspólnota toczy spór z deweloperem o cieknący basen (co oznacza tysiące litrów wody tygodniowo), brak izolacji fundamentów albo nawet wady konstrukcyjne. Niestety prawnik nas o tym nie poinformował, a agent zapomniał wspomnieć. Taki spór to duże dodatkowe koszty (jedna ekspertyza sądowa to kilkaset euro od mieszkania). Poza tym, kto chce mieszkać na złych fundamentach lub w wadliwej konstrukcji?

Istnieje jednak prosty sposób, aby uniknąć tej pułapki - poprosić o protokół ostatniego spotkania wspólnoty. W Hiszpanii zgodnie z prawem raz na rok odbywa się spotkanie wspólnoty mieszkańców, które musi być pisemnie udokumentowane. Sprzedający powinien udostępnić kupującemu mieszkanie zapisy z tego spotkania - jeśli wspólnota jest w sporze, albo przewidziane są znaczące wydatki ze względu na problemy techniczne, będzie to w takim sprawozdaniu odpowiednie opisane.

Świadomość wszelkich sporów i ważnych tematów wspólnoty może pomóc nam uniknąć dużego ryzyka wystąpienia problemów. Weronika z Torunia niedawno kupiła w okolicy piękne mieszkanie, jednak 3 dni po wprowadzeniu spotkała sąsiadkę, Polkę, która powiedziała o sporze na kwotę 20 mln euro ze względu na wady konstrukcyjne. Iza z Warszawy kupiła mieszkanie bez izolacji fundamentów. W obu przypadkach każde sprawozdanie ze spotkania wspólnoty zawierało wyraźną informację o tych problemach, ale obie panie nie wiedziały, że mogą o nie poprosić.

A veces en el proceso de la compraventa las partes se ven obligadas a reunirse en el juzgado, ya sea porque la comunidad está en una disputa con la constructora por una piscina con fugas (lo que significa miles de litros de agua a la semana), falta de aislamiento en los cimientos o incluso defectos de construcción u otros tipos de fallos.

Lamentablemente, si el abogado no nos informó sobre estos posibles problemas y al agente inmobiliario se le olvidó convenientemente mencionarlo, la transacción puede complicarse bastante. Un litigio de este tipo implica unos costes adicionales importantes (un dictamen judicial supone varios cientos de euros por apartamento). Además, ¿quién quiere vivir sobre unos cimientos malos o en una estructura defectuosa?

Sin embargo, hay una forma sencilla de evitar esta trampa: pedir las actas de la última reunión de comunidad de vecinos. En España, por ley, se celebra una reunión de la comunidad de vecinos una vez al año, la cual debe quedar documentada por escrito. El vendedor debe proporcionar al comprador del apartamento las actas de esta reunión; si la comunidad está en disputa o se anticipan gastos significativos debido a problemas técnicos, esto se verá reflejado correspondientemente en dicho informe.

Estar al tanto de cualquier disputa y tema importante de la comunidad puede ayudarnos a evitar un alto riesgo de que surjan problemas. Weronika de Toruń compró recientemente un hermoso apartamento en la zona, pero 3 días después de mudarse conoció a un vecino que le contó sobre una disputa por valor de 20 millones de euros debido a defectos de construcción. Iza de Varsovia compró un apartamento sin aislamiento de cimientos. En ambos casos, cada informe de reunión comunitaria planteaba claramente estas cuestiones, pero ambas mujeres no sabían que podían solicitarlas.

"Los pisos se venden como rosquillas", parece decir cada informe del mercado inmobiliario español. Conocimos a muchos clientes extranjeros que compran uno de los cuatro apartamentos que les muestran los agentes inmobiliarios, contentos de haber conseguido encontrar una "joya" y comprarla a tan buen precio. En nuestro país natal hacemos una compra similar con mucha más tranquilidad y sentido común, y en el extranjero confiamos en un agente que conocimos hace 10 minutos, porque lleva aquí unos años, porque es extranjero como nosotros, etc. Hemos escuchado muchas veces sobre transacciones en las que, al finalizar, resulta que la joya había esperado 6 meses a que la visita del primer interesado.

Entonces, ¿qué hacer para evitarlo? En primer lugar, consulta anuncios similares en un portal de anuncios como Idealista. Descubre cuáles son los precios de otros apartamentos en el edificio y cuánto tiempo llevan publicados estos anuncios. Consulta el precio medio del m2 en esta comunidad para no pagar demasiado (https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/venta/andalucia/malaga-provincia/manilva/). Vale la pena comprobar cuánto cuesta alquilar un apartamento a corto o largo plazo buscando apartamentos en esta zona en Airbnb o Idealista y si el precio del alquiler es proporcional al precio de compra.

Otra trampa que nos espera es la desproporción entre los pisos de obra nueva y el mercado de segunda mano. En la región de la Costa del Sol podemos elegir entre una gran cantidad de propiedades construidas entre 1999 y 2006, o aquellas que se están construyendo ahora. Nos encontramos ante la elección de pagar 2.000 euros/m2 por un piso que requiere mucha actualización y obra, o el doble del precio por el metro cuadrado por un piso nuevo y bonito, pero no con el doble de estándar.

Las ofertas de pisos de obra nueva en España ya cuentan con cocinas y baños equipados y acabados. Sin embargo, la calidad de los materiales utilizados por la constructora puede diferir del estándar al que estamos acostumbrados a lo mejor en nuestro país. Si se supone que es una inversión financiera, la tasa de retorno cae significativamente de inmediato con trabajos de acabado adicionales. Entonces ¿qué hacer? Invierte en propiedades para reformar sólo si tienen buena distribución, entorno y vistas, entonces la compra será más rentable. Comprar un apartamento nuevo es cómodo, pero a menudo también supone que tengamos que renunciar a algo más.

Después de vivir aquí durante varios años, podemos decir con seguridad que sí. Como podéis ver, las trampas se pueden evitar, pero la calidad de vida, la amabilidad de la gente y la llamada de la aventura compensan el riesgo en mi opinión.

Al ver con qué frecuencia los compradores extranjeros encuentran este tipo de problemas en la compraventa de pisos, mi marido y yo decidimos abrir una empresa llamada Sunset Rental Sotogrande, que ofrece servicios de “personal property shopper” y gestión de propiedades después de la compra. Ayudamos a los extranjeros a tomar las decisiones de inversión y los acompañamos en cada etapa de la transacción. A diferencia de los agentes inmobiliarios, no cobramos comisión: el cliente paga por nuestro asesoramiento y orientación durante todo el proceso, independientemente de la propiedad que elija.